[평택] 상가투자와 미래가치

일명 꼬마빌딩이라 불리는 프라자상가와 같은 건물들에 투자자들의 문의가 많이 발생되고 있습니다. 꼬마빌딩은 과거 20~50억 가량의 중소형 빌딩을 이야기 했으니 근래는 100억 미만의 건물까지 통칭하는 용어로 사용되고 있습니다. ​

투자자들이 문의가 많은 이유는 무엇일까요??

​ 다주택자에 대한 종부세, 양도소득세 등 세금과 관련한 정부규제와 금융규제 등으로 전통적인 부동산 매물 투자가 쉽지 않은 시장상황이 되었습니다. 유동성, 주식시장의 불안정 등으로 작은 규모의 상가빌딩을 안정적인 투자처로 관심을 갖는 투자자들이 늘어가고 있는 상황입니다. ​

그럼 투자자들이 꼬마빌딩에 투자하는 목적은 무엇일까요?

​ 1. 임대수익의 목적 주택의 경우 투자원금의 손실 가능성이 낮지만, 월세수익을 고려한다면 투자수익률 측면에서는 경쟁력이 낮은 투자대상입니다. 반면 꼬마빌딩을 포함하는 상업용 부동산의 투자수익률은 주택에 비해 상대적으로 높은 편입니다. ​ 최근 코로나팬더믹이 장기화되면서 경기침제등 상가들이 직격탄을 맞아 공실률이 높아지던 것이 백신 접종률과 위드코로나로 일상생활의 정상화가 되어가며 전통적인 투자유망지역과 도시개발이 추진되고 지자체의 지원정책으로 지역경제 활성화 및 기업유치 등 관심 높은 지역이 새로운 투자유망지역으로 떠오르고 있습니다. ​ 2. 매매수익의 목적 매매수익 목적의 투자자들은 임대수익률 자체에는 큰 관심을 두지 않습니다. 입지를 먼저 보며 입지가 괜찮으면 미래가치는 분명하게 상상할 것이라는 분석을 가지고 투자를 합니다. 이와 같은 투자자는 대출없이 자기자본으로 매입하는 경우가 많아 금리가 인상되는 상황에서도 버티며 신규건물이 아니라도 리모델링 등을 통해서 건물의 가치를 높이는 계획으로 진행되기도 합니다. ​ 3. 상속 및 증여를 대비하는 목적 주택의 경우는 보유단지의 매매내역이 없어도 같은 평형의 주변단지등의 "유사매매사례가액"을 근거로 시가를 적용할 수 있어 시세를 기준하여 상속세 및 증여세가 과세되고 있습니다. ​ 반면 꼬마빌딩 등은 유사한 물건 자체를 찾아보기 힘들기 때문에 시세를 기준하는 상속세 및 증여세의 부가에서 자유로울 수 있다는 장점이 있습니다. 통상적으로 시세대비 50~60% 선에서 과세표준이 결정되기 때문에 상당한 절세효과를 노릴 수 있어 상속 및 증여용으로 투자를 하는 경우도 많습니다. ​ 고령의 부모가 꼬마빌딩을 매입한 후 일정기간이 경과된 후 자녀 등에게 증여하는 목적으로 진행되는 경우가 있습니다. 이때 수증자 수가 많으면 많을수록 절세효과가 크기 때문에 사위, 며느리, 손자, 손녀 등까지도 수증자로 참여시키기도 합니다. 수증자의 자금출처가 확보된다면 부모와의 저가매입 방식을 통해서 간접적인 증여효과를 만들기도 합니다. 물론 이때 그 차액이 30% 또는 3억을 초과하는 경우 증여세가 과세됨을 유의해야 합니다. ​

꼬마빌딩 투자시 유의점은 세가지 키워드!

​ 1. 공실률 보통의 경우 꼬마빌딩의 임대수익률이 아무리 낮아져도 금리와 비슷한 수준일 것이기 때문에 상당기간 버틸 수 있지만, 공실에 대해서는 속수무책으로 당할 수밖에 없기 때문이다. 따라서 대출이자를 계속 납부해야 하는 투자자는 임대수익률이 맘에 들지 않더라도 공실률에 안전한 꼬마빌딩을 선택하는 것이 유리합니다. ​ 2. 금리 지속된 금리인하 정책이 금리인상으로 바뀌고 있는 시점에서 금리변동은 관심을 가지고 체크해야 하는 사항입니다. 물론 금리가 인상이 되면 임대료의 인상요인이 되기 때문에 자기자본 투자자는 별 문제가 되지 않지만 대부분의 투자자는 부채비율로 금리에서 자유롭기가 힘듭니다. 금리가 올라가면 이자와 세금을 반영한 운영수익률이 하락되기 때문입니다. ​ 3. 명확한 투자목적 위의 내용과 같이 꼬마빌딩의 투자목적이 분명해야 그 목적에 맞는 물건을 만날 수 있습니다. 임대수익을 위한 투자인지, 매매차익을 노리는 투자인지, 상속 및 증여를 위한 투자인지 잘 판단하고 그 목적에 맞는 매물을 중심으로 살펴보아야 합니다. 매입 후에는 그 목적에 맞는 계획을 수립하고 운용하는 것이 바람직합니다. ​ 240조 투자의 삼성반도체, 협력사 및 외주기업들의 입주, 국제화 신도시와 산업단지 등 평택은 큰 변화의 흐름에서 많은 투자자들의 뜨거운 관심을 받으며 그 중심에 있습니다. 지식산업센터와 꼬마빌딩 등의 상가... ​ [자료출처 / 푸르덴셜생명 [꼬마빌딩 투자와 유망지역 분석] ​ 관심있는 분들 문의를 주시면 더욱 상세하게 상담드리겠습니다. ​ 문의 : 010-2311-4365